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Steuer & Recht | Zivilrecht

Eine Eigentümergemeinschaft regelt ihre Angelegenheiten durch Beschlüsse. In diesen kann sie dem Verwalter bestimmte Arbeitsaufträge erteilen, die Sanierung oder auch Modernisierung der Liegenschaft beschließen oder die Verteilung von Kosten bestimmen. Die meisten Beschlüsse werden durch eine einfache oder auch qualifizierte Mehrheit gefasst. Wenn ein Eigentümer dann mit einem gefassten Beschluss nicht einverstanden ist, kann er unter bestimmten Voraussetzungen dagegen vorgehen.

Erforderlich ist, dass er nicht nur anderer Meinung ist, da bei mehrheitlichen Beschlüssen immer verschiedene Auffassungen bestehen. In diesem Fall muss sich der Einzelne der Mehrheit unterordnen. Nicht aber, wenn der Beschluss auch objektiv nicht Ordnung ist, er also nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

In diesem Fall muss der Eigentümer eine Anfechtungsklage bei Gericht anhängig machen. Dieses Verfahren ist formell sehr streng geregelt. Innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung muss die Klage bei Gericht eingereicht sein, und auch zur Begründung der Klage ist eine Frist zu wahren - innerhalb eines weiteren Monats müssen die Anfechtungsgründe vorgetragen werden.

Im Zusammenhang mit dieser Begründungsfrist informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 26. Mai 2016 (Az. 72 C 16/16). Hier waren zunächst Gründe zur Anfechtung vorgetragen worden, die aber nicht ausreichten, um die Beschlüsse aufzuheben. Der Eigentümer wollte dann noch weitere Gründe „nachschieben“. Dies ist aber gerade nicht zulässig. Denn durch die Frist soll für die Wohnungseigentümer und auch den Verwalter schnell klar sein, ob und in welchen Umfang und aufgrund welcher Grundlage die gefassten Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden. Denn nur so kann schnell Rechtssicherheit eintreten, und die Handlungs- und Entscheidungsfähigkeit der Gemeinschaft ist weiterhin gegeben.

Es ist daher im Rahmen einer Anfechtungsklage wichtig, alle erdenkbaren Gründe zumindest anzusprechen und dem Gericht den Lebenssachverhalt, auf den sich die Anfechtungsklage stützt, in seinem wesentlichen Kern innerhalb der Frist vorzutragen. Denn einmal angesprochene Gründe können dann, auch nach Ablauf der Frist, weiter ergänzt und dargelegt werden. Was aber alles im Rahmen einer solchen Klage relevant werden kann, ist im Vorfeld schwer absehbar und sollte im besten Fall von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin beurteilt werden.

Deutscher Anwaltverein, Urteil 72 C 16/16 des AG Charlottenburg vom 26.05.2016

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