Betriebskostenabrechnung auf den letzten Drücker

Immer wieder haben die Gerichte über Betriebskostenabrechnungen zu entscheiden. Dies zeigt vor allem, dass eine richtige Abrechnung schwer zu erstellen ist. Dabei soll die Abrechnung eigentlich nur die tatsächlich verbrauchten Kosten auf den Mieter umlegen – beim Vermieter handelt es sich im Idealfall um einen durchlaufenden Posten. Dass dies in der Praxis leider selten der Fall ist, zeigt die Fülle an Entscheidungen und gerichtlichen Verfahren zu diesem Thema.

In diesem Zusammenhang informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 2. Mai 2017 (Az. 316 S 77/16). Die Parteien streiten nach dem beendeten Mietverhältnis über Rückzahlung der Kaution, die der Vermieter nicht auszahlen will. Er ist vielmehr der Auffassung, dass er gegen den Mieter noch Ansprüche aus der letzten Betriebskostenabrechnung hat.

Die Abrechnung an sich weist tatsächlich einen Nachzahlungsbetrag zu Lasten des ehemaligen Mieters aus. Streitig war zwischen den Parteien aber die Frage, ob die Abrechnung rechtzeitig beim Mieter eingegangen war. Das Gesetz legt eine Ausschlussfrist fest. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Bei einer Abrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 muss die Abrechnung also bis Ende 2017 mitgeteilt werden. Aber was bedeutet in diesem Zusammenhang „mitteilen“? Muss die Abrechnung bis zu diesem Zeitpunkt in den Postbriefkasten geworfen werden? Oder bei dem Mieter ankommen? Und was, wenn der Mieter über den Jahreswechsel im Urlaub ist und ohnehin keiner den Briefkasten kontrolliert?

Wesentlich ist, dass der Mieter die Möglichkeit hat, die Abrechnung noch innerhalb der Frist zur Kenntnis zu nehmen. Im konkreten Fall wurde der Brief mit der Abrechnung nachweislich am 31. Dezember um 17:34 Uhr in den privaten Briefkasten des Mieters eingeworfen.

Und das ist ausreichend, so die Richter. Nach deren Auffassung ist der Einwurf in einen privaten Briefkasten auch am Silvestertag jedenfalls bis 18:00 Uhr fristwahrend. Zum einen berücksichtigte das Gericht hierbei, dass es sich beim Silvestertag nicht um einen offiziellen Feiertag handelt. Zum anderen, dass die Postzustellungen bekanntermaßen in jüngster Zeit auch zu unterschiedlichen Zeiten (nicht mehr nur in den Morgenstunden) erfolgen. Es ist daher dem Mieter zumutbar, auch am 31. Dezember nochmals gegen 18:00 Uhr den Briefkasten zu kontrollieren. Die Abrechnung gilt daher als zugestellt und die Ausschlussfrist kommt nicht zur Anwendung. Der Vermieter kann die Nachforderung aus der Abrechnung noch geltend machen.