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ApoRisk® Nachrichten - Finanzen:

BGH-URTEIL

Renovierungskosten verjähren nach sechs Monaten

Mieter mit starren Renovierungspflichten sind an diese laut Bundesgerichtshof nicht gebunden. Renovieren sie dennoch, verjähren die Ansprüche schnell.

Hat ein Mieter beim Auszug aus seiner Wohnung Schönheitsreparaturen vorgenommen, obwohl er dazu nicht verpflichtet war, kann er die Kosten nur binnen sechs Monaten zurückfordern. Danach sind die Ansprüche verjährt, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden (Az.: VIII ZR 195/10). In dem Streitfall hatten Mieter einer bis Ende 2006 von ihnen bewohnten Freiburger Wohnung vor dem Auszug für 2687 Euro renovieren lassen.

Erst später erfuhren sie, dass sie dazu angesichts einer starren Formularklausel in ihrem Mietvertrag dazu überhaupt nicht verpflichtet waren. Doch erst drei Jahre später, am 22. Dezember 2009, verlangten sie vom Vermieter die Renovierungskosten zurück. Als dieser sich weigerte, wurden die Gerichte bemüht. Schon Amts- und Landgericht hatten ihren Erstattungsanspruch abgewiesen. Die obersten Richter verwiesen bei ihrem Urteil auf § 548 Abs. 2 BGB. Auch Erstattungen für Schönheitsreparaturen würden von der Verjährungspflicht von sechs Monaten erfasst.

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen begrüßte wie auch der Eigentümerverband Haus & Grund das BGH-Urteil. „Die Entscheidung entspricht dem Wortlaut und Sinn der gesetzlichen Regelung und ist praxisgerecht", betonte GdW-Präsident Axel Gedaschko. „Die Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses soll möglichst bald Klarheit über eventuell bestehende Ansprüche schaffen und dient damit dem Rechtsfrieden."

„Damit setzt der BGH einen Schlussstrich unter die Diskussion, ob dieser Anspruch des Mieters ausnahmsweise binnen drei Jahren verjährt. Die Entscheidung schafft Rechtssicherheit für die Abwicklung von Mietverhältnissen", sagte Haus& Grund-Jurist Kai Warnecke.

Das Thema Schönheitsreparaturen ist schon seit Jahren ein Dauerbrenner bei den Gerichten. Eigentlich ist der Begriff unpassend, denn in der Regel handelt es sich nicht um Reparaturen, sondern um Renovierungen. Nach den gesetzlichen Bestimmungen umfasst er „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen".
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Doch viele Mieter wissen oft nicht, dass eigentlich der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Immerhin ist er gesetzlich verpflichtet, die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Trotzdem wird in den meisten Verträgen die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen an den Mieter weiterdelegiert.

Richter nehmen Mieter in Schutz

Die meisten Mietverträge enthalten denn auch Regelungen über die Renovierung der Räume in den verschiedenen Phasen des Mietverhältnisses, also beim Einzug in die Wohnung, während der Laufzeit des Mietvertrags und beim Auszug. Weil aber Quoten-, Fristen- und andere Klauseln oft missverständlich sind, kommt es immer wieder zum Streit.

Die obersten Richter hatten die Mieter in ihrer bisherigen Rechtsprechung bei einseitigen Renovierungspflichten überwiegend in Schutz genommen. So wurden zahlreiche Klauseln in alten Formular-Mietverträgen in den letzten Jahren wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter für unwirksam erklärt. Dabei wurden sie in der Regel von einer Renovierungspflicht befreit. Starre Fristen, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen beispielsweise nach zwei (Küche, Bad) und fünf Jahren (übrige Räume) verpflichten, wurden als unwirksam erklärt (Az.: VIII ZR 361/03).

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