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Steuer & Recht

Vorgetäuschter Eigenbedarf - Schadenersatz trotz Vergleichs?

Grundsätzlich kann der Mieter vom Vermieter Schadenersatz verlangen, falls dieser eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht und dieser in Wirklichkeit nicht besteht. Schließen beide Parteien einen Vergleich, kommt es darauf an, ob mit diesem ein "Schlussstrich" unter das Mietverhältnis gezogen werden sollte, ohne Rücksicht darauf, ob der Eigenbedarf vorhanden ist. Dann scheiden Schadenersatzansprüche des Mieters aus.

Dem Mieter einer Einzimmerwohnung in München wurde im Jahre 2008 gekündigt. Seine Vermieterin trug damals vor, dass sie beabsichtige, ihren Lebensmittelpunkt schrittweise nach München zu verlegen, um sich um ihre Mutter zu kümmern. Der Mieter widersprach der Kündigung und bezweifelte insbesondere auch den geltend gemachten Eigenbedarf.

Im anschließenden Räumungsprozess vor dem Amtsgericht München bestritt er ebenfalls die Absicht der Vermieterin, in die Wohnung einziehen zu wollen. Schließlich schlossen aber beide einen Vergleich. Danach verpflichtete sich der Mieter zum Auszug bis Mitte 2009. Im Gegenzug bekam er eine Umzugskostenbeihilfe in Höhe von 2.400 Euro und die Vermieterin verzichtete auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Der Mieter zog fristgerecht aus. Die Vermieterin zog dann allerdings nicht in die Wohnung ein, sondern übertrug das Eigentum an der Wohnung auf ihre Mutter.

Als der Mieter dies bemerkte, verlangte er Schadenersatz in Höhe von 4.245 Euro von seiner ehemaligen Vermieterin. Es sei jetzt schließlich klar, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen sei. Da er nunmehr mehr Miete bezahle und auch höhere Umzugskosten gehabt habe, wolle er einen Ausgleich dafür.

Die ehemalige Vermieterin weigerte sich zu bezahlen. Der Mieter habe schließlich den Eigenbedarf stets bestritten und sich trotzdem auf den Vergleich eingelassen. Daher wäre selbst eine Täuschung nicht kausal für den Schaden.

Der Mieter erhob Klage vor dem Amtsgericht München. Die zuständige Richterin wies diese jedoch ab:

Grundsätzlich könne ein Mieter vom Vermieter Schadenersatz verlangen, sofern dieser eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausspreche, der in Wahrheit nicht bestehe. Voraussetzung sei jedoch unter anderem, dass zwischen der Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters ein Kausalzusammenhang bestehe.

Allein der Abschluss eines Räumungsvergleiches führe noch nicht zwangsläufig zur Unterbrechung der Kausalität. Es komme dabei insbesondere darauf an, welchen Sachverhalt die Vertragsparteien zugrunde gelegt hätten. Wollten sie mit dem Vergleich auch den Streit darüber beseitigen, ob der Eigenbedarf bestehe, könne darin Verzicht auf Schadenersatzansprüche gesehen werden. Entscheidungserheblich sei es daher, ob die Parteien durch den Abschluss des Vergleichs einen "Schlussstrich" unter die Vertragsbeziehung setzen wollten oder ob die Annahme des tatsächlichen Bestehens eines Eigenbedarfs als Grundlage für den Vergleich diente.

Vorliegend habe der Mieter bis zuletzt den Eigenbedarf bestritten und trotzdem seine Vergleichsbereitschaft signalisiert. Der Vergleich diente daher auch dazu, den Streit über die Frage des Vorliegens eines Eigenbedarfs zu beseitigen. Die umfangreichen Regelungen (Umzugskostenbeihilfe, Verzicht auf Schönheitsreparaturen) zeigten, dass das Vertragsverhältnis endgültig beendet werden sollte.

Ein Kausalzusammenhang zwischen einer etwaigen Täuschung durch die Vermieterin und dem Auszug des Mieters bestehe daher nicht mehr.

Das Urteil ist rechtskräftig.

AG München, Urteil 474 C 19752/11 vom 13.01.2012

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