Eilige Räumungsklage - wer trägt die Kosten?

Die Kündigung des Mietvertrages und eine darauf folgende Räumungsklage sind für beide Parteien unangenehm, nicht zuletzt wegen der hohen Kosten. Die Kosten der Anwälte und des Gerichts richten sich nach dem sog. Streitwert. Bemessen wird dieser in Räumungsprozessen nach der Bruttojahresmiete. Bereits bei einer Miete inklusive Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 850 Euro ist somit ein fünfstelliger Betrag erreicht. Das daran bemessenen Kostenrisiko, bestehend aus den Kosten für Gericht und zwei Anwälte, liegt bei circa 4.000 Euro. Die Erfolgsaussichten einer Klage sind daher sorgsam zu prüfen.

Mit den Voraussetzungen einer erfolgreichen Klage beschäftigt sich das Kammergericht Berlin in einer Entscheidung vom 31. Oktober 2016 (Az. 8 W 82/16), über die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) informiert.

Der Vermieter hatte in dem zu entscheidenden Fall die Gewerberäume zum 30. April 2016 gekündigt. Der Mieter teilte mit einem Schreiben Ende April mit, dass auch er von der Beendigung des Mietverhältnisses ausgehe, die neu angemieteten Räumlichkeiten jedoch nicht zum 1. Mai bezogen werden können. Er gab daher an, er wolle die Räumlichkeiten zunächst weitere 14 Tage gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung nutzen. Der Mieter hatte die Räumung „demnächst“ auch belegt, so z. B. durch die Vorlage seines neuen unterschriebenen Mietvertrages. Dennoch wartete der Vermieter nicht ab, sondern erhob Anfang Mai die Räumungsklage. Der Mieter übergab die Räumlichkeiten dann tatsächlich am 19. Mai, sodass sich der eigentliche Rechtsstreit erledigt hatte und der Vermieter die Klage zurücknahm. Es blieb nur noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden.

Und diese Entscheidung ging zu Lasten des Vermieters und Klägers. Denn grundsätzlich trägt derjenige, der die Klage zurücknimmt, auch sämtliche Kosten. Anders nur, wenn dies nicht billigem Ermessen entspricht. Dies sah der Vermieter hier darin, dass der Mieter zu spät, also nach dem 30. April, die Räume herausgegeben hatte.

Nach Auffassung des Gerichts kommt es aber nicht nur darauf an, ob der Mieter zu spät dran ist, sondern auch, ob er objektiv Anlass zur Einreichung der Räumungsklage gegeben hat. Und dies war hier gerade nicht der Fall, da der Mieter glaubhaft und nachweislich dargelegt hatte, dass er demnächst - noch im gleichen Monat - ausziehe. Dies und die Tatsache, dass eine Nutzungsentschädigung angeboten wurde, reicht nach Auffassung des Gerichts aus, um dem Vermieter zuzumuten die Räumung abzuwarten. Da der Mieter keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben hatte, musste er auch nicht die Kosten tragen - diese gingen zu Lasten des (vor)eiligen Vermieters.