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Steuer & Recht

Betriebskostenabrechnung: Auch fiktive Kosten sind zulässig

Laut Urteil des Bundesgerichtshofs dürfen Vermieter auch eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen. Dabei müssen sie strenge Spielregeln befolgen. Wie Vermieter am besten vorgehen und den Zuspruch der Mieter finden.

Schnell sorgt die Betriebskostenabrechnung für Streit zwischen Vermieter und Mieter. Das Konfliktpotenzial wächst: Angesichts stark steigender Energiepreise reichen die Nebenkosten-Vorauszahlungen kaum aus, um die angefallenen Kosten zu decken. Immer mehr Mieter werden in der Betriebskostenabrechnung mit erheblichen Nachzahlungen belastet. Umso kritischer prüfen sie, ob der Vermieter alle Positionen ordnungsgemäß abgerechnet hat.

Arbeitsleistungen des Vermieters anrechnen

Gerade eigene Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters werden besonders kritisch beäugt. Jetzt sorgt ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 41/12) für Klarheit über Art und Form der Abrechnung. Ein Vermieter ließ Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten durch eigenes Personal ausführen. Die Richter hatten zu klären, ob der Vermieter die Eigenleistungen mit den Kosten eines fiktiven Dienstleisters in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf. Der Senat bejahte diese Frage. Aus Gründen der Praktikabilität darf der Vermieter auf den Kostenvoranschlag eines Dritten Bezug nehmen. Das BGH-Urteil schafft eine sichere Rechtsgrundlage für gewerbliche und private Vermieter. Vermieter dürfen umlegbare Arbeiten prinzipiell durch eigenes Personal oder in Eigenleistung erbringen.

Die Rechtsprechung bietet für Vermieter neue Chancen. Der Vermieter kann eigene Leistungen, die er bislang möglicherweise kostenlos übernommen hat, nun einfacher in der Betriebskostenabrechnung aufführen. Infolgedessen müssen einige Mieter zukünftig mit höheren Kosten rechnen. Allerdings zieht die Rechtsprechung eine klare Grenze: Die Kosten für Eigenleistungen dürfen das günstigste Angebot eines Drittunternehmens nicht übersteigen. Dies soll Mieter vor überhöhten Preisen schützen.

Genaue Informationen zu den Betriebskosten einholen

Wer als Vermieter Eigenleistungen umlegen möchte, sollte systematisch vorgehen und mit offenen Karten spielen. Andernfalls drohen Konflikte. Hegt der Mieter den Verdacht, die Kosten orientierten sich an einem Gefälligkeitsangebot oder die Leistungen werden nicht fachgerecht erbracht, ist Streit vorprogrammiert. Mieter können im Zweifelsfall eine Wirtschaftlichkeitsprüfung beantragen. Tipp der DHPG: Schon vor Abschluss des Mietvertrages sollten Mieter genaue Informationen zu den Betriebskosten einholen. Aufschlussreich sind exakte Angaben zu den umlagefähigen Kosten und ihre Höhe in den letzten Jahren vor Mietbeginn. So lassen sich viele Konfliktpotenziale im Voraus erkennen und umgehen.

Für Mieter müssen Eigenleistungen des Vermieters nicht per se von Nachteil sein. Vielen Eigentümern liegt ihr Objekt sehr am Herzen. Sie gehen ihren Tätigkeiten mit großer Sorgfalt nach und lösen Aufgaben unter Umständen gründlicher als externe Dienstleister. Weiterer Vorteil: Eigenleistungen unterliegen grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer, da die Leistungen eine Privatperson und kein Unternehmen erbringt. Somit lassen sich deutliche Kosteneinsparungen für die Hausgemeinschaft realisieren. Angesichts tendenziell weiter steigender Nebenkosten liegen Einsparungen im gemeinsamen Interesse von Vermieter und Mieter.

Text: Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Burkhard Raffenberg, DHPG Bonn. (ac)

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