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Sehr geehrte Apothekerin, sehr geehrter Apotheker,
hier ist der vollständige Text für Sie:
Steuer & Recht
Der Bundesgerichtshof hat sich am 10.07.2013 in einer Entscheidung mit der
Frage befasst, wie ein Mietvertrag ausgelegt werden kann, der eine unwirksame
Befristung enthält.
Der Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. November 2004 eine Wohnung. Der
Vertrag enthält folgende Bestimmung:
"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit
abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011,
wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."
Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis
wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2012
kündigte sie fristlos. Ihrer Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund
der Eigenbedarfskündigung stattgegeben.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der
unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass für die Dauer der unwirksamen
Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger
Kündigungsverzicht anzunehmen ist.
Im zu entscheidenden Fall war die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil
die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorlagen; gemäß § 575
Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit
geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende
Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien
redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der
Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte
Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen
Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der
ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.
Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der
Klägerin vom 28. Februar 2011 ist daher unwirksam. Der Senat hat die Sache an
das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil dieses keine Feststellungen dazu
getroffen hat, ob die weitere (fristlose) Kündigung der Klägerin wirksam ist.
§ 575 BGB:
Zeitmietvertrag |
BGH, Urteil VIII ZR 388/12 vom 10.07.2013
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