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Steuer & Recht

Marderbefall im Dach: Umfang eines Mangels beim Hausverkauf verschwiegen - Schadenersatz wegen Arglist

Wer bei dem Verkauf eines Hauses den Umfang eines bestehenden Mangels nicht vollständig und korrekt beschreibt, kann trotz eines Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadenersatz haften. Wenn der Verkäufer nach gravierenden Schäden durch Marderfraß sein Dach nur teilsaniert und fortbestehende Schäden in anderen Bereichen des Daches für möglich hält, muss er dies dem Käufer gegenüber offenbaren. Sonst kann dieser die Sanierungskosten vom Verkäufer ersetzt verlangen. Dies hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz entschieden (Urteil vom 15. Januar 2013, Az. 4 U 874/12) und damit die vorausgegangene Entscheidung des Landgerichts Koblenz bestätigt.

Im August 2009 hatte der Kläger von den Beklagten im Landkreis Neuwied ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück erworben. Im Kaufvertrag wurde die Gewährleistung ausgeschlossen. Die Beklagten erklärten, ihnen seien keine versteckten Mängel bekannt. Einige Monate später stellte der Kläger fest, dass im Bereich der Speicherdecke die vorhandene Dämmung großflächig durch Marderfraß zerstört und mit Marderkot versetzt war. Der Kläger nahm daraufhin die Beklagten auf Schadenersatz in Höhe von knapp 25.000 Euro in Anspruch und warf ihnen vor, den gravierenden Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Die Beklagten erwiderten, sie hätten im Jahr 2004 die Dachisolierung teilerneuert und seien davon ausgegangen, damit sämtliche marderbedingten Schäden beseitigt zu haben.

Bereits vor dem Landgericht Koblenz hatte die Klage nach umfangreicher Beweisaufnahme Erfolg. Die Beklagten seien zur Zahlung des Schadenersatzes verpflichtet, da diese das Ausmaß der Schäden arglistig verschwiegen hätten. Hiergegen wandten sich die Beklagten mit ihrer Berufung, die nun ohne Erfolg blieb.

Der OLG-Senat legte in seiner Entscheidung unter Einbeziehung des Sachverständigengutachtens dar, bei Kauf des Hauses sei die Dachisolierung durch Marderbefall weitgehend zerstört gewesen. Bei der Teilsanierung hätten die Beklagten mindestens für möglich gehalten und in Kauf genommen, dass auch das restliche Dach befallen sei. Aufgrund der Vorgeschichte und wegen des gravierenden Umfangs der Schäden sei diese Möglichkeit naheliegend gewesen. Denn der Marder hatte sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und nach Wahrnehmung der Beklagten einen unvorstellbaren Lärm verursacht. Nach Teilöffnung des Daches hätten die Beklagten zwingend zu dem Schluss kommen müssen, dass der Marder die Dachdämmung nicht nur in Teilbereichen, sondern umfangreich zerstört hatte. Dies hätten sie bei Abschluss des Vertrages dem Kläger mitteilen müssen, um diesem die Möglichkeit zu eröffnen, den Schadensumfang näher zu untersuchen und den beabsichtigten Vertragsschluss nochmals zu überdenken. Das Verschweigen dieser Umstände führe zur Haftung der Beklagten wegen Arglist und verdränge damit auch den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag.

OLG Koblenz, Urteil 4 U 874/12 vom 15.01.2013

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