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Mieter in der Pflicht

Ob ein Mieter anteilige Kosten für einen außergewöhnlichen Versicherungsschutz des Gebäudes zu zahlen hat, zeigt ein aktuelles Urteil.

Hat sich der Mieter eines Gewerbeobjekts im Mietvertrag dazu verpflichtet, seinem Vermieter anteilige Kosten für eine Sach- und Haftpflichtversicherung zu zahlen, so hat er auch einen Anteil an der Prämie beispielsweise für eine Terrorversicherung zu übernehmen.

Der Abschluss eines Terrorversicherungs-Vertrages ist zumindest dann mit dem von dem Vermieter zu wahrenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu vereinbaren, wenn Art und Lage des Mietobjekts die Annahme einer gewissen Grundgefährdung für einen Terroranschlag objektiv rechtfertigen, so das Oberlandesgericht Frankfurt/Main in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung (Az.: 2 U 54/09).

Streit um 76.000 Euro

In dem Gerichtsstreit ging es um vermietete Teile eines Gebäudes in einer hessischen Großstadt. Das Mietobjekt befindet sich unmittelbar neben einem Bundesamt sowie in der Nähe von Einrichtungen des Landes Hessen. In der Nachbarschaft ist außerdem ein Fußballstadion angesiedelt. In der Stadt selbst befinden sich mehrere US-amerikanische Einrichtungen.

Der Gebäudeversicherer des Objekts war zunächst dazu bereit, durch Terrorismus verursachte Schäden mitzuversichern. Nach den Ereignissen des 11. September 2001 änderte er jedoch seine Haltung.

Das Risiko wurde durch eine Änderungskündigung per 1. Januar 2003 aus dem Vertrag genommen. Der Versicherer begründete die Änderungskündigung damit, dass kein Rückversicherer dazu bereit gewesen sei, ihm einen Teil des Terrorismusrisikos abzunehmen.

Die Klägerin schloss daraufhin eine spezielle Terrorversicherung ab. Im Rahmen der Betriebskosten-Abrechungen für die Jahre 2003 und 2004 sollte sich die Beklagte mit einem Betrag von mehr als 76.000 Euro an den Beiträgen für die Terrorversicherung beteiligen.

Überflüssiger Vertrag?

Doch das lehnte die Mieterin ab. Nach ihrer Ansicht überstieg der Abschluss eines solchen Vertrages ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis, zumal sie das Gebäude als nicht konkret gefährdet ansah. Im Übrigen liege der Abschluss einer Terrorversicherung im Gegensatz zu einer Feuerversicherung nicht im Interesse eines Mieters. Denn während es denkbar sei, dass ein Mieter fahrlässig einen Brandschaden verursache, gelte dieses für einen Terroranschlag nicht.

Mit ihrer gegen den Mieter eingereichten Klage hatte die Gebäudebesitzerin sowohl vor dem Land- als auch vor dem Oberlandesgericht Erfolg.

Nach Ansicht der Richter war die Klägerin dazu berechtigt, die Kosten für die Terrorversicherung auf die Mieter und somit auch auf die Beklagte umzulegen. Denn bei einem derartigen Vertrag ist vorrangig die Gebäudesubstanz versichert. Ein relevanter Unterschied zu einer Feuerversicherung besteht daher nicht.

Der Vertrag ist folglich so zu behandeln wie übrige für das Gebäude abgeschlossene Sachversicherungen, an deren Kosten sich die Mieterin anteilmäßig beteiligen muss.

Vertretbare Entscheidung

Im Übrigen hielt das Gericht die Entscheidung, für das Mietobjekt eine Terrorversicherung abzuschließen, auch unter Berücksichtigung des Gebots der Wirtschaftlichkeit für vertretbar. Denn das Interesse eines Gebäudeeigentümers an dem Erhalt des Sachwerts eines Gebäudes ist stets schützenswert. Das gilt auch für eher gering erscheinende Risiken, so das Gericht.

Nach Meinung der Richter kommt es auch nicht darauf an, ob eine konkrete objektive Gefahrenlage für das Gebäude bestand. Denn die große und architektonisch auffällige Gewerbeimmobilie liegt in unmittelbarer Nähe gefährdeter Objekte. Daher ist die Annahme einer gewissen Grundgefährdung berechtigt.

Auch die Höhe der zu zahlenden Prämie lässt nach Ansicht des Gerichts nicht den Schluss zu, dass der Abschluss des Versicherungsvertrages unverhältnismäßig war. Denn für die Bewertung des Terrorismusrisikos bestehen in Deutschland nur in begrenztem Maße konkrete objektive Kriterien.

Angesichts der Tatsache, dass entsprechender Versicherungsschutz in den beiden Streitjahren in Deutschland nur durch einen Versicherer angeboten wurde, konnte der beklagte Mieter auch nicht nachweisen, dass die Klägerin den Versicherungsschutz woanders günstiger hätte erhalten können. (v e r p d)

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