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Rolltor als Haftungsfalle, Verkehrssicherung im Mietrecht, Ausfahrtgeometrie macht Technikrisiken teuer

Ein Hamburger Urteil zeigt, wie automatische Schließtechnik und bauliche Enge Verantwortung zuschneiden und Schadenskosten planbar, aber vermeidbar werden lassen.

Stand: Donnerstag, 18. Dezember 2025, um 13:18 Uhr

Apotheken-News: Bericht von heute

Ein Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 18. März 2025 rückt automatische Rolltore als Haftungsrisiko in den Fokus, weil nicht die Existenz von Sensorik zählt, sondern die lückenlose Absicherung typischer Nutzungslagen. Entscheidend war eine enge Ausfahrtgeometrie, die Verzögerungen beim Einfädeln in den Verkehr vorhersehbar macht und damit das Szenario erzeugt, dass Fahrzeuge im Schließbereich stehen bleiben. Das Gericht knüpfte die Verantwortung an mietrechtliche Schutzpflichten nach § 535 Abs. 1 BGB und ließ pauschale Entlastungen nicht gelten, wenn Gemeinschaftstechnik Bestandteil des vertragsgemäßen Gebrauchs ist. Für Betreiber und Vermieter folgt daraus: Sicherheitstechnik ist als Systemleistung zu verstehen, die Schließebene und Vorbereiche zuverlässig überwacht, weil ein einzelner Zwischenfall schnell Kosten, Ausfallketten und Streit um Zuständigkeiten auslöst.

Wer eine Stellfläche in einer gemeinschaftlich genutzten Tiefgarage anmietet, mietet nicht nur einen Platz, sondern auch die Funktionsfähigkeit der dazugehörigen Technik. Genau diese Verbindung aus Mietvertrag und Infrastruktur stand im Mittelpunkt eines Verfahrens, das am 18. März 2025 vor dem Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg entschieden wurde, Aktenzeichen 4 U 33/25. Auslöser war ein Schaden an einem Lamborghini Diablo, einem seltenen Sportwagen, dessen Länge mit 4,43 Metern genannt wurde und der im konkreten Fall durch ein automatisch schließendes Rolltor beschädigt worden sein soll. Streitentscheidend war jedoch nicht der Fahrzeugtyp, sondern die Frage, ob das Rolltor als Teil der Gemeinschaftsanlage so abgesichert war, dass typische Nutzungssituationen gefahrlos möglich bleiben. Das Gericht ordnete die Verantwortung dort zu, wo der Vertrag die sichere Nutzung der Anlage voraussetzt, und knüpfte sie an die Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB.

Die bauliche Ausgangslage war dabei mehr als Kulisse, weil sie das Risiko strukturell erzeugte. Zwischen Rolltor und öffentlichem Straßenraum lag nur ein sehr kurzer Vorbereich von rund vier Metern, also weniger als die Länge vieler gängiger Fahrzeuge. Wer dort ausfährt, muss zudem einen Gehweg queren und sich in den fließenden Verkehr einfädeln, was je nach Lage an Ampel oder Verkehrsdichte zu Verzögerungen führt, selbst wenn der Fahrer regelkonform handelt. In genau dieser Konstellation wird aus dem automatischen Schließmechanismus ein Gefahrenfaktor, wenn er nicht zuverlässig erkennt, dass sich noch ein Teil des Fahrzeugs in der Schließebene befindet. Das Urteil macht deutlich, dass Technik nicht an Idealabläufen gemessen wird, sondern an vorhersehbaren Normalabläufen, gerade wenn die Anlage den Normalablauf selbst engführt. Wer eine solche Geometrie zulässt, muss die Sicherung so planen, dass sie diese Verzögerungen mitdenkt.

Der Fallverlauf zeigt, wie schnell aus einem technischen Zwischenfall eine wirtschaftliche Kette wird. Nach dem Schaden im September 2020 forderte der Halter Ersatz und ließ ein privates Gutachten erstellen, dessen Kosten mit rund 3.900 Euro beziffert wurden. Eine Regulierung blieb zunächst aus, es folgten weitere Aufforderungen und schließlich der Gang vor Gericht, verbunden mit Positionen wie Reparaturkosten und Nutzungsausfall. Für die Vermieterin war die Verteidigungslinie naheliegend: Sie habe die Tiefgarage selbst nur angemietet und sei nicht Betreiberin der gesamten technischen Anlage, weshalb eine umfassende technische Kontrolle lebensfremd sei. Das Gericht folgte dieser Entlastung nicht, weil mietrechtliche Schutzpflichten nicht daran hängen, ob der Vermieter Eigentümer des Grundstücks ist, sondern daran, ob die Anlage als Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs sicher nutzbar sein muss.

Im Zentrum stand die Sicherungstechnik, und hier wurde die Entscheidung besonders konkret. Zwar waren ein Drucksensor und eine Lichtschranke vorhanden, doch das Gericht stellte auf die Wirksamkeit der Überwachung der Schließebene ab, nicht auf die bloße Ausstattung. Der Sachverständige bestätigte nach Darstellung des Verfahrens, dass die Lichtschranke zu niedrig angebracht gewesen sei, sodass sie bei bestimmten Fahrzeuggeometrien unter dem Fahrzeug hindurch „sehen“ könne und damit ein falsches Freisignal setzt. Zusätzlich wurde problematisiert, dass die Lichtschranke innenliegend positioniert war und dadurch ein Bereich der Schließbahn nicht überwacht wurde, was in der Argumentation mit einem nicht erfassten Streifen von etwa zehn Zentimetern beschrieben wurde. Hinzu kam der Abstand der innenliegenden Lichtschranke zu beweglichen Teilen des Tores, der mit 75 bis 110 Millimetern beziffert wurde, und der nach sachverständiger Bewertung keine wirksame Überwachung der Schließebene gewährleistete.

Die Konsequenz dieser technischen Bewertung ist juristisch klar und wirtschaftlich unbequem: Ein Sicherheitskonzept gilt nicht als erfüllt, weil Sensoren existieren, sondern weil das System typische Gefährdungslagen zuverlässig ausschließt. Gerade die kurze Distanz zur Straße machte es aus Sicht des Gerichts naheliegend, dass Fahrzeuge im Schließbereich verbleiben, während sie auf eine Lücke im Verkehr warten. Damit wurde die Anlage nicht nur als unglücklich, sondern als vorhersehbar riskant beschrieben, und in der Logik der Verkehrssicherungspflicht bedeutet Vorhersehbarkeit eine gesteigerte Pflicht zur Absicherung. Das Gericht deutete zudem an, dass die Enge selbst als Konstruktionsproblem zu verstehen sei, weil ein Zurücksetzen des Tores den Risikoraum entschärfen könnte. Technik, Geometrie und Pflicht fügen sich so zu einem Gesamtrisiko, das nicht auf Nutzerverhalten abgewälzt werden kann.

Auch der Einwand eines Mitverschuldens nach § 254 Abs. 1 BGB drang nicht durch. Die Gegenseite argumentierte sinngemäß, der Fahrer habe im Ausfahrbereich zu lange angehalten oder hätte rechtzeitig aus dem Torbereich herausfahren können, doch das Gericht stellte auf die Verkehrslage ab, die Verzögerungen plausibel macht. Wer in einer Ausfahrt mit Gehwegquerung und fließendem Verkehr warten muss, handelt nicht automatisch pflichtwidrig, und gerade bei einem Vorbereich, der kürzer als viele Fahrzeuge ist, kann die Anlage nicht darauf bauen, dass der Nutzer stets vollständig aus dem Schließbereich herauskommt. Damit wird aus dem Mitverschuldensargument eine schwache Stütze, wenn die Anlage selbst eine Lage schafft, in der das Risiko regelmäßig auftreten kann. Das Urteil schützt damit nicht „Unachtsamkeit“, sondern ordnet Verantwortung dort zu, wo die Risikostruktur entsteht.

Besonders relevant ist zudem die Vertragsklausel-Ebene, weil viele Mietverträge pauschal Haftung ausschließen wollen. Ein genereller Haftungsausschluss für Personen- und Sachschäden wurde als unwirksam bewertet, wenn er ohne Rücksicht auf die Schadensursache formuliert ist, und das Gericht verwies dabei auf Grenzen der Inhaltskontrolle, unter anderem § 309 Nr. 7 und § 307 Abs. 1 BGB. Diese Linie ist für Praxisakteure eine Warnung: Standardklauseln sind kein Ersatz für tatsächliche Sicherheit, und sie tragen im Streitfall oft nicht, wenn es um Schutzpflichten und vorhersehbare Risiken geht. Wer sich auf Text statt Technik verlässt, riskiert, im Schadenfall sowohl die Haftung als auch die Glaubwürdigkeit zu verlieren. Prävention ist deshalb nicht nur technische Fürsorge, sondern eine Form von Vertrags- und Risikopolitik.

Der zugesprochene Schadensersatz wurde in der Entscheidung mit rund 42.500 Euro beziffert, und der Fall zeigt, wie schnell Summen entstehen, die weit über dem liegen, was eine technische Nachrüstung gekostet hätte. Dass das beschädigte Fahrzeug später für rund 180.000 Euro versteigert wurde, verstärkt lediglich das Bild der wirtschaftlichen Dimension, ohne die juristische Grundlinie zu verändern. Die Haftung wurde nicht an der Seltenheit festgemacht, sondern an der Zulassung und der Vorhersehbarkeit des Nutzungsrisikos, und damit ist der Fall weniger exotisch, als er auf den ersten Blick wirkt. In Gewerbeobjekten mit automatischen Toren, Schranken oder Zufahrtskontrollen existiert die gleiche Logik, sobald Lieferfahrzeuge, Dienstwagen oder Botendienste auf engem Raum mit Verkehrsdruck interagieren. Das Urteil ist deshalb ein Beispiel dafür, wie aus Komforttechnik eine kalkulierbare Schadensquelle wird, wenn Planung und Sicherung nicht deckungsgleich sind.

An dieser Stelle fügt sich das Bild.

Automatik wirkt im Alltag wie ein Versprechen: Sie soll Abläufe glätten, Risiken aus dem Blick nehmen und Verantwortung in Technik übersetzen. Doch sobald Geometrie, Verkehr und Schließlogik zusammentreffen, entscheidet nicht das Vorhandensein von Sensoren, sondern die Abdeckung typischer Verzögerungen. Dann wird sichtbar, ob Sicherheit konstruiert ist oder nur behauptet wird. Ein Urteil kann in solchen Fällen mehr als Einzelfall sein, weil es die Statik von Pflichten neu ausrichtet. Und genau dort entsteht die Grenze zwischen Komforttechnik und Haftungsmaschine.

Dies ist kein Schluss, der gelesen werden will – sondern eine Wirkung, die bleibt. Wo Schließtechnik den Normalablauf nicht absichert, wird der Normalablauf zum Schadensablauf. Haftung entsteht dann nicht aus Ausnahmefehlern, sondern aus vorhersehbaren Lücken zwischen Planung und Nutzung. Wer Sicherheit über Komponenten verkauft, muss sie als Systemleistung liefern, nicht als Gerätekatalog. Am Ende ist die teuerste Lösung oft die, die erst nach dem Schaden beginnt, weil sie Zeit, Streit und Vertrauen gleichzeitig verbrennt.

Journalistischer Kurzhinweis: Themenprioritäten und Bewertung orientieren sich an fachlichen Maßstäben und dokumentierten Prüfwegen, nicht an Vertriebs- oder Verkaufszielen. Das Urteil macht deutlich, dass technische Enge und automatische Schließlogik Verantwortung in klare Haftung übersetzen.

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