Für Sie gelesen

Sehr geehrte Apothekerin, sehr geehrter Apotheker,
hier ist der vollständige Text für Sie:

MySecur® Nachrichten - SICHERHEIT:

SICHERHEIT | Medienspiegel & Presse |

Wer zahlt für bunte Wände?

Unwirksame Klauseln entlasten Mieter – Vermieter bleibt auf Renovierungskosten sitzen

Ein farbenfroher Auszug sorgt für Streit: Ein Mieter verlässt nach über einem Jahrzehnt seine Wohnung mit bunten Wänden und sichtbaren Dübellöchern – der Vermieter renoviert auf eigene Kosten und fordert Ersatz. Doch vor Gericht scheitert er. Die Entscheidung wirft ein Schlaglicht auf unwirksame Vertragsklauseln, die Vermieter teuer zu stehen kommen können, und stellt klar, wer rechtlich für den Zustand der Wohnung verantwortlich ist.

Nach dem Auszug eines langjährigen Mieters sieht sich ein Vermieter mit einer Wohnung konfrontiert, deren Wände in kräftigen Farben gestrichen und mit zahlreichen unverschlossenen Dübellöchern versehen sind. Der Eigentümer lässt Tapezier- und Streicharbeiten durchführen und fordert die entstandenen Kosten in vierstelliger Höhe vom ehemaligen Mieter zurück. Doch vor dem Amtsgericht Hanau scheitert die Klage – mit bemerkenswerter Begründung.

Im zugrunde liegenden Fall hatte das Mietverhältnis rund 13 Jahre lang bestanden. Der Mietvertrag enthielt Klauseln, nach denen der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Außerdem sollte die Wohnung beim Einzug gestrichen werden, was bereits zu Beginn eine Abweichung von der gesetzlichen Grundregel bedeutete. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ließ der Vermieter umfassende Renovierungsarbeiten vornehmen und machte deren Kosten gegenüber dem Mieter geltend. Als Begründung führte er an, die bunten Wände und Dübellöcher hätten eine ordnungsgemäße Weitervermietung ohne aufwendige Instandsetzungsmaßnahmen unmöglich gemacht.

Das Amtsgericht Hanau wies die Klage ab. Entscheidend war dabei die rechtliche Bewertung der im Mietvertrag enthaltenen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen. Diese seien in mehrfacher Hinsicht unwirksam, urteilte das Gericht. Zum einen seien feste Fristen für Renovierungen vorgesehen gewesen, die dem Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung eine Renovierungspflicht auferlegten – ein Verstoß gegen das Transparenzgebot und eine unangemessene Benachteiligung. Zum anderen sah eine weitere Klausel vor, dass der Mieter bereits beim Einzug Renovierungsarbeiten vorzunehmen habe. Auch diese Regelung sei nach gefestigter Rechtsprechung nicht mit dem geltenden Mietrecht vereinbar.

Die Folge: Die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen lag während der gesamten Mietdauer beim Vermieter. Da dieser keine regelmäßigen Renovierungen durchführte, hatte sich ein gewisser Instandhaltungsrückstand aufgebaut. Nach dem Auszug durfte er die nun vorgenommenen Arbeiten nicht rückwirkend dem Mieter anlasten. Vielmehr müsse er sich – so das Gericht – die Kosten anrechnen lassen, die ihm durch unterlassene regelmäßige Renovierungsarbeiten während des Mietverhältnisses erspart geblieben seien. Damit entfalle eine Ersatzpflicht des Mieters vollständig, selbst wenn die Wohnung bei Rückgabe optisch nicht dem Geschmack des Vermieters entsprochen habe.

Das Urteil steht in Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der bereits mehrfach entschieden hat, dass formularvertragliche Überwälzungen der Schönheitsreparaturen auf Mieter strengen Anforderungen unterliegen. Maßgeblich sei immer, ob der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt werde – etwa durch starre Fristen oder durch eine Verpflichtung zur Renovierung auch bei mangelfreiem Zustand.

Das Amtsgericht Hanau betonte außerdem, dass eine farblich auffällige Gestaltung allein keinen ersatzfähigen Schaden darstellt, solange sie keinen Substanzmangel begründet. Der Vermieter muss in einem solchen Fall hinnehmen, dass der optische Zustand nicht seiner Vorstellung entspricht – es sei denn, es läge eine wirksame vertragliche Regelung vor, die eine neutrale Farbgestaltung bei Auszug verlangt. Daran fehlte es im konkreten Fall.

Kommentar:

Der Fall vor dem Amtsgericht Hanau verdeutlicht ein Grundproblem vieler Mietverhältnisse: die rechtliche Unsicherheit rund um die sogenannten Schönheitsreparaturen. Jahrzehntelang galt es als gängige Praxis, entsprechende Pflichten formularmäßig auf Mieter zu übertragen. Doch die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren die Anforderungen für solche Klauseln erheblich verschärft. Wer heute noch mit veralteten Vertragsmustern arbeitet, riskiert nicht nur juristische Auseinandersetzungen, sondern auch den vollständigen Verlust von Ersatzansprüchen bei Auszug.

Bemerkenswert an diesem Fall ist nicht nur die rechtliche Klarheit, mit der das Amtsgericht die Unwirksamkeit der Klauseln feststellt, sondern auch die Deutlichkeit, mit der es die Pflicht des Vermieters zur regelmäßigen Instandhaltung betont. Die Entscheidung zeigt: Wer als Vermieter seine gesetzlichen Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ignoriert, kann im Nachhinein nicht auf den Mieter zurückgreifen – auch wenn dieser die Wohnung nicht im neutralen Weiß, sondern in kräftigem Grün, Blau oder Rot hinterlässt.

Die Diskussion um bunte Wände darf dabei nicht ästhetisch, sondern muss juristisch geführt werden. Farben mögen Geschmackssache sein, aber der Gesetzgeber und die Rechtsprechung bewerten sie im Lichte vertraglicher Regelungen. Und wenn diese – wie im vorliegenden Fall – unwirksam sind, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen, selbst wenn die Wände für eine Neuvermietung überarbeitet werden müssen. Auch das Argument der vielen Dübellöcher greift nur dann, wenn dadurch ein echter Schaden am Baukörper entstanden ist – bloße Gebrauchsspuren reichen nicht aus.

Der Fall sollte Vermieter und Mieter gleichermaßen sensibilisieren. Für Vermieter heißt das: Verträge regelmäßig prüfen, rechtssicher gestalten und Schönheitsreparaturen nicht blind auf den Mieter abwälzen. Für Mieter: Die Kenntnis ihrer Rechte kann im Streitfall bares Geld bedeuten – insbesondere, wenn sie sich nicht durch farbliche Gestaltung oder normale Abnutzungshandlungen einschüchtern lassen. Das Urteil aus Hanau liefert dafür ein anschauliches Beispiel.

Von Engin Günder, Fachjournalist

Zurück zur Übersicht