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Bauträgerverträge: Stärkere Absicherung von Verbrauchern im Insolvenzfall

Das Bundesjustizministerium prüft derzeit, wie Verbraucherinnen und Verbraucher bei Bauträgerverträgen besser gegen eine Insolvenz des Unternehmers abgesichert werden können. Zu dem vom Ministerium vorgeschlagenen Optionsmodell hat die BRAK sich in einer aktuellen Stellungnahme im Grundsatz positiv geäußert.

Das Bundesministerium der Justiz (BMJ) prüft derzeit den Reformbedarf im Bereich des Bauträgervertragsrechts. Im Zentrum steht die Frage, wie der Besteller beim Bauträgervertrag besser abgesichert werden kann, wenn das Bauvorhaben während der Bauausführung wegen Insolvenz oder finanzieller Schwierigkeiten des Unternehmers ins Stocken gerät.

Hintergrund ist, dass die derzeit geltenden Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) lediglich einen gewissen Schutz bieten, wenn zugunsten des Bestellers eine Vormerkung am Baugrundstück im Grundbuch eingetragen ist. Wird der Unternehmer insolvent, besteht dennoch für den Besteller das Risiko erheblicher finanzieller Verluste, weil er entweder die oft erheblichen Mehrkosten für die Fertigstellung des Baus durch andere Unternehmer selbst tragen muss oder bei einem Rücktritt vom Vertrag die bisher an den Unternehmer geleisteten Zahlungen im Insolvenzverfahren zumeist nur zu einem ganz geringen Teil zurück erhält.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hatte zu der Frage bereits in der 19. Legislaturperiode eine Arbeitsgruppe eingesetzt. Diese hat in ihrem Abschlussbericht u. a. ein Schutzkonzept für Besteller vorgeschlagen, das eine zwingende Absicherung vorsieht. Das BMJ hat nunmehr das Thema aufgenommen und prüft, ob den Parteien durch ein optionales Modell größerer Gestaltungsspielraum gegeben werden kann. Der Besteller hätte danach die eigenverantwortliche Entscheidung darüber, ob er eine Insolvenzabsicherung der Abschlagszahlungen in Anspruch nehmen möchte.

In ihrer Stellungnahme begrüßt die BRAK die Bestrebungen des Gesetzgebers, Verbraucherinnen und Verbraucher bei Bauträgerverträgen zu stärken. Weil sie den Kaufpreis regelmäßig finanzieren müssten, könnten die im Falle einer Insolvenz des Bauträgers drohenden finanziellen Verluste existenzgefährdend sein. Denn sie erwerben zunächst nur einen Anspruch auf Eigentumsübertragung und die entsprechende Vormerkung im Grundbuch.

Das vom BMJ vorgeschlagene Optionsmodell hält die BRAK nur dann für sinnvoll, wenn es nicht durch entsprechende Preisgestaltung umgangen werden kann. Es müsse gewährleistet sein, dass die Kosten und der Umfang festgelegt und ohne großen Bürokratieaufwand festzustellen sind. In diesem Fall könne eine zusätzliche Option geschaffen werden, ohne zugleich die Kosten auf Verbraucherseite erheblich zu steigern. Hohe finanzielle Risiken bestünden vor allem in den Fällen, in denen Verbraucherinnen und Verbraucher nicht selbst über ausreichendes Vermögen verfügen oder in denen ihre Verhandlungsposition aufgrund des örtlichen Immobilienmarktes ungünstig sei.

Die BRAK gibt u. a. zu bedenken, dass ein einheitlicher Mindestumfang und Mindestinhalt der anzubietenden Sicherheit unerlässlich sei. Ansonsten sei zu befürchten, dass „Scheinsicherheiten“ angeboten werden. Zudem gibt sie einige weitere Anregungen.

Quelle: BRAK, Nachrichten aus Berlin Ausgabe 5/2023

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